| 索 引 号： | 11220200732573533F/2022-03274 |
| 分 类： | 政府采购 ; 其他 |
| 发文机关： | 吉林市城市管理行政执法局 |
| 成文日期： | 2022年07月06日 |
| 标 题： | 吉林市城市户外广告资源有偿使用竞拍底价项目 资产评估说明 |
| 发文字号： | 无 |
| 发布日期： | 2022年07月28日 |
| 索 引 号： | 11220200732573533F/2022-03274 | 分 类： | 政府采购 ; 其他 |
| 发文机关： | 吉林市城市管理行政执法局 | 成文日期： | 2022年07月06日 |
| 标 题： | 吉林市城市户外广告资源有偿使用竞拍底价项目 资产评估说明 | ||
| 发文字号： | 无 | 发布日期： | 2022年07月28日 |
0
吉林市城市管理行政执法局拟咨询
吉林市城市户外广告资源有偿使用竞拍底价项目
资产评估说明
吉市新成评报字（2022）第008号
吉林市新成资产评估事务所
二〇二二年七月六日
评估说明目录
第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明------------------（1）第二部分 资产评估说明------------------------------------（2）
一、评估对象与评估范围说明--------------------------------（2）
二、资产核实情况总体说明----------------------------------（3）
三、评估技术说明-------------------------------------------（4）
四、评估结论及分析-----------------------------------------（7）
第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明
资产评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律、行政法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
吉林市新成资产评估事务所
二〇二二年七月六日
第二部分 资产评估说明正文
一、评估对象与评估范围说明
评估对象为吉林市城市户外广告资源，评估范围为吉林市城市建成区一二级、三四级街路利用户外的场地、空间、建筑物、市政设施、交通工具以及其他媒介设置、悬挂的广告（详见评估范围明细表、广告类型明细表）。
评估路段范围明细表
|
序号 |
路段类别 |
路段范围 |
辐射 范围 |
备注 |
|
1 |
一二级(78条街路、7个广场、9座桥梁) |
一二级(78条街路、7个广场、9座桥梁) 松江路(中路、西路、东路、北路)、北京路、河南路、珲春街、解放路(中路、东路、西路、北路)、越山路、滨江路(东路、中路、北路、西路)、吉林大街(江城广场一零公里)、顺城街(福绥街—临江转盘)、江湾路、青年路、朝阳街、嫩江街、遵义东路、雾凇大路、东昌街、深圳街、三号道、三号街、一号街、农林街、鞍山街、四川街(延安路以南)、吉林大街(江城广场—中兴街)、长沙路、南山街、华山路(吉林大街一工商银行疗养院)、中兴街(重庆路--松江北路)、龙山路、清源街(遵义东路以南)、湘潭街、龙潭大街(遵义东路以南一雾凇宾馆)、中康路、桃源路、珲春街(桃源路—解放中路)、德胜路、哈达湾街、通潭路、和平路(哈龙桥—收费口)、瑷大公路(温德桥—红旗检查站)、丰满路(丰电街—外环)、兴隆大街、厦门街、海口路、二号路、一号道、长春路、和龙街(北京路以南)、福绥街、北大街(解放大路以南)、南京街、天津街、重庆街、欣昌街、中兴街(滨江北路一遵义东路，上海路、宜山路，泰山路、武汉路、承德街(武汉路以南)、光华路，青岛街，延安路、通江街、四川街(通潭路一上海路)赤峰街(丰卫街一西环路)、恒山路、承德街(龙北路一武汉路)，汉阳街、清源街(郑州路一遵义东路)、昆明街、独立路，康庄街(江湾路以南)、辽宁路、长江街、公安街、三亚路、青山路。 站前广场、江城广场、大东门广场，世纪广场，邓小平广场、长春广场、桃源广场。 吉林大桥、临江门大桥、江湾大桥、清源大桥、哈龙桥、松江大桥、龙潭大桥、温德桥、丰满大桥。 |
线型 |
|
|
2 |
三四级(13条街路) |
三四级(13条街路) 华丹大街、维昌街、大丰满街、合肥路、黎明路、新生街、新兴街、宝山路、烽火路、丰满西路、玉山路、林苑路、龙北路。 |
线型 |
|
|
3 |
其他 |
其他次要街路（120余条）暂未列入主要街路管理范畴。 |
|
|
广告类型明细表
|
序号 |
广告类型 |
||
|
1 |
独立柱式广告 |
两面 |
|
|
三面 |
|||
|
2 |
楼顶、墙体广告 |
||
|
3 |
三面翻广告（跨街） |
||
|
4 |
路牌广告 |
||
|
5 |
围挡广告 |
||
|
6 |
路灯刀旗、灯箱广告 |
||
|
7 |
落地灯箱、指示牌 |
小型（5平方米以下） |
|
|
大型（5平方米以上） |
|||
|
8 |
刀匾 |
||
|
9 |
小型LED显示屏（宽度小于1米） |
||
|
10 |
大型LED显示屏（宽度大于1米） |
||
|
11 |
车体广告 |
小型车 |
|
|
大型车 |
|||
|
12 |
临时性广告 |
单拱门 |
|
|
双拱门 |
|||
|
空飘球、汽柱 |
|||
|
条幅（宽度小于1米） |
|||
|
布幔 |
10-30平方米 |
||
|
30-100平方米 |
|||
|
100平方米以上 |
|||
|
展板 |
|||
|
彩旗 |
小型（高1.5米以下） |
||
|
大型（高1.5米以上） |
|||
列入本次评估范围的资产与评估机构与委托人签订的《资产评估委托合同》一致。
二、资产核实情况总体说明
接受资产评估委托后，吉林市新成资产评估事务所成立了项目组，根据委托人提供的资料，对委托评估资产进行了现场清查核实。在委托人及相关人员的陪同下，对委托评估的资产，进行了必要的资产清查核实，现场核查实物，完成了在当时条件下必要的评估程序。现将清查情况说明如下：
（一）清查组织工作
在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查小组，制定了详细的现场清查实施计划，在相关人员的配合下，对资产进行了清查。清查工作结束后，提交了清查核实及现场勘察作业的工作底稿。
（二）清查主要步骤
1、指导被评估单位准备评估资料：
2、现场实地勘查
评估专业人员于2022年6月10日与委托人（吉林市城市管理行政执法局王磊）共同对待评资产进行了现场调查，获取资产评估业务需要的资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。具体如下：
对评估对象进行现场调查，获取资产评估业务需要的资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。具体如下：
（1）要求委托人和被评估单位提供涉及评估对象和评估范围的详细资料。
（2）要求委托人或者被评估单位对其提供的相关材料以签字、盖章及法律允许的其他方式进行确认。
（3）资产评估专业人员通过询问、访谈、核对、监盘、勘查等方式进行调查，获取评估业务需要的资料，核实评估对象的存在性和完整性，了解评估对象的现状和使用状况，关注评估对象法律权属。
3、收集整理评估资料
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人等相关当事方获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算依据。
（三）清查的主要方法
资产评估专业人员通过询问、访谈、核对、勘查等方式进行调查，获取评估业务需要的资料，核实评估对象的存在性和完整性，了解评估对象的现状和使用状况，关注评估对象法律权属。
（四）核实结论
经过清查申报属实，本次清查过程中无清查调整事项。
三、评估技术说明
本次评估中依据评估目的、评估时的市场条件及价值类型，对所评资产主要采用市场法。
市场法是以现时市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。
本次评估选取了不同区域、不同广告类型案例的价格，经过综合分析后确定委托评估对象的市场价格。
应用市场法进行资产评估可分三个步骤：调查评估对象交易案例；进行相关修正；综合定价。
（一）评估案例概况：
户外广告资源：拱门
类型：双
（二）评估计算过程：
基本公式为：
评估价值=可比案例在其成交日期价格×因素修正系数
（1）选取交易实例
评估人员通过市场调查以及实地调查，通过分析、验证价格资料的科学性和可靠性，选取了多个与评估对象具有替代关系的交易实例，在此基础上通过与评估对象的功能、市场条件、交易案例成交时间与评估基准日的间隔时间等可比性对照后，最终确定与被评估资产较接近的三个市场交易案例。
（2）交易案例条件说明
评估人员通过对市场进行调查分析，确定与被评估资产较接近的三个市场交易案例，对选取案例的各项参数进行描述。
|
比较因素条件说明表 |
|||||
|
比较因素内容 |
围挡广告 |
案例A |
案例B |
案例C |
|
|
交易价格（元/m2） |
|
72 |
72 |
60 |
|
|
交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
|
交易期日 |
2022（吉林市疫情） |
2020 |
2021 |
2020 |
|
|
区域因素 |
区域位置 |
|
青岛市 |
潍坊市 |
益阳市 |
|
路段位置 |
城区 |
城区 |
城区 |
城区 |
|
|
路段类型 |
一二级 |
一二级 |
一二级 |
一二级 |
|
|
周围环境 |
较好 |
较好 |
较好 |
较好 |
|
|
人流情况 |
较高 |
较高 |
较高 |
较高 |
|
|
车流情况 |
较高 |
较高 |
较高 |
较高 |
|
|
总体评价 |
优 |
优 |
优 |
优 |
|
|
个别因素 |
朝向 |
与街道平行 |
与街道平行 |
与街道平行 |
与街道垂直 |
|
可视距离 |
较远 |
较远 |
较远 |
较远 |
|
|
可视角度 |
适度 |
适度 |
适度 |
适度 |
|
|
可视时间 |
较长 |
较长 |
较长 |
较长 |
|
|
遮挡物 |
无 |
无 |
无 |
无 |
|
|
照明 |
无 |
无 |
无 |
无 |
|
|
高度 |
符合规定 |
符合规定 |
符合规定 |
符合规定 |
|
|
密集度 |
一般 |
一般 |
一般 |
一般 |
|
|
比较因素条件指数 |
|||||
|
比较因素内容 |
估价对象 |
案例A |
案例B |
案例C |
|
|
交易价格（元/m2） |
|
72 |
72 |
60 |
|
|
交易情况 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
|
交易期日 |
100 |
107 |
107 |
107 |
|
|
区域因素 |
区域位置 |
100 |
105 |
100 |
100 |
|
路段位置 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
|
路段类型 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
|
周围环境 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
|
人流情况 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
|
车流情况 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
|
总体评价 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
|
个别因素 |
朝向 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
可视距离 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
|
可视角度 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
|
可视时间 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
|
遮挡物 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
|
照明 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
|
高度 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
|
密集度 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
|
修正系数 |
|
0.8901 |
0.9346 |
0.9346 |
|
|
比较因素修正系数表 |
|||||
|
比较因素内容 |
估价对象 |
案例A |
案例B |
案例C |
|
|
交易价格（元/m2） |
|
72 |
72 |
60 |
|
|
交易情况 |
100 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
|
交易期日 |
100 |
100/105 |
100/107 |
100/105 |
|
|
区域因素 |
区域位置 |
100 |
100/105 |
100/100 |
100/100 |
|
路段位置 |
100 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
|
路段类型 |
100 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
|
周围环境 |
100 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
|
人流情况 |
100 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
|
车流情况 |
100 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
|
总体评价 |
100 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
|
个别因素 |
朝向 |
100 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
可视距离 |
100 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
|
可视角度 |
100 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
|
可视时间 |
100 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
|
遮挡物 |
100 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
|
照明 |
100 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
|
高度 |
100 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
|
密集度 |
100 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
|
修正系数 |
|
0.8901 |
0.9346 |
0.9346 |
|
|
|
评估结果测算表 |
|
|||
|
可比实例交易价格（元/m2） |
72 |
72 |
60 |
||
|
修正系数 |
0.8901 |
0.9346 |
0.9346 |
||
|
比准价格（元/m2） |
64.0872 |
67.2912 |
56.076 |
||
|
市场法最终价格（元/m2） |
（取整）简单算术平均值： |
60 |
|||
|
三四级 |
0.8 |
（取整）50 |
|||
余资产均采用相同方法测算评估值，具体测算过程略。
四、评估结论及分析
在实施了上述资产评估程序和方法后，吉林市城市户外广告资源有偿使用竞拍底价于2022年6月10日的市场参考价值如下表所示：
|
评估基准日： 2022 年 6 月 10日 |
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
金额单位：人民币元 |
|
序号 |
收费项目 |
主要街路及广场、桥梁 |
|||||
|
一二级 |
三四级 |
||||||
|
1 |
独立柱式广告 |
两面 |
小型（版面90平方米） |
25000 |
元/年•处 |
20000 |
元/年•处 |
|
大型（版面120平方米） |
50000 |
元/年•处 |
40000 |
元/年•处 |
|||
|
三面 |
|
70000 |
元/年•处 |
56000 |
元/年•处 |
||
|
2 |
楼顶、墙体广告 |
150 |
元/年•平方米 |
120 |
元/年•平方米 |
||
|
3 |
三面翻广告（跨街）（桥体） |
130 |
元/年•平方米 |
100 |
元/年•平方米 |
||
|
4 |
路牌广告 |
110 |
元/年•平方米 |
85 |
元/年•平方米 |
||
|
5 |
围挡广告 |
60 |
元/年•平方米 |
50 |
元/年•平方米 |
||
|
6 |
路灯刀旗、灯箱广告 |
700 |
元/年•个 |
560 |
元/年•个 |
||
|
7 |
落地灯箱、指示牌 |
小型（5平方米以下） |
1750 |
元/年•个 |
1400 |
元/年•个 |
|
|
大型（5平方米以上） |
5000 |
元/年•个 |
4000 |
元/年•个 |
|||
|
8 |
刀匾 |
80 |
元/年•平方米 |
65 |
元/年•平方米 |
||
|
9 |
小型LED显示屏（宽度小于1米） |
75 |
元/年•延长米 |
60 |
元/年•延长米 |
||
|
10 |
大型LED显示屏（宽度大于1米） |
500 |
元/年•平方米 |
400 |
元/年•平方米 |
||
|
11 |
车体广告 |
小型车 |
500 |
元/年•辆 |
500 |
元/年•辆 |
|
|
大型车 |
1000 |
元/年•辆 |
1000 |
元/年•辆 |
|||
|
12 |
临时性广告 |
单拱门 |
50 |
元/天•个 |
40 |
元/天•个 |
|
|
双拱门 |
100 |
元/天•个 |
80 |
元/天•个 |
|||
|
空飘球、汽柱 |
30 |
元/天•个 |
25 |
元/天•个 |
|||
|
条幅（宽度小于1米） |
10 |
元/天•个 |
8 |
元/天•个 |
|||
|
布幔 |
10-30平方米 |
30 |
元/天•个 |
25 |
元/天•个 |
||
|
30-100平方米 |
60 |
元/天•个 |
45 |
元/天•个 |
|||
|
100平方米以上 |
150 |
元/天•个 |
120 |
元/天•个 |
|||
|
展板 |
20 |
元/天•个 |
15 |
元/天•个 |
|||
|
彩旗 |
小型（高1.5米以下） |
10 |
元/天•个 |
8 |
元/天•个 |
||
|
大型（高1.5米以上） |
30 |
元/天•个 |
25 |
元/天•个 |
|||
评估结论根据以上评估工作得出。
吉林市新成资产评估事务所
2022年7月6日