吉林市国土资源局关于印发《吉林市城镇低效用地认定标准》的通知

吉市国土资发〔2018〕53号

 

各城区、开发区分局：

根据原国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》的通知，2017年9月，我市在全省率先开展了城镇低效用地再开发工作。2018年5月，经吉林市城镇低效用地再开发工作领导小组会议研究通过，形成了《吉林市城镇低效用地认定标准》，现印发给你们，请认真遵照执行。

 

 

 

吉林市国土资源局

2018年6月29日

  

 

 

 

 

吉林市城镇低效用地认定标准

 

一、概念界定

城镇低效用地主要是指经第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧、权属清晰、不存在争议的城镇存量建设用地。主要包括以下几类：

（一）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；

（二）不符合安全生产和环保要求的用地；

（三）“退二进三”产业用地；

（四）布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等。

二、标准制定原则

（一）遵循完整性原则。根据对吉林市低效用地的综合分析，力求覆盖范围广，形成门类齐全、系统、成套的城镇低效用地标准体系，所制定的标准内容应涵盖列入研究范围内的所有低效用地情况。

（二）遵循协调性原则。城镇低效用地标准的制定必须考虑与相关政策文件、用地标准、相关规划等的配合，考虑与国家级、省级及市级等技术标准的统一性。

（三）遵循层次性原则。将适用范围大的、可以形成规模相应的标准内容放在标准的重要突出位置，个性化的、有针对性的标准内容放在标准的底端。

（四）遵循明确性原则。同一个标准内容尽量不出现在两个或两个以上的标准中，避免重复制定，如必须出现则确保标准内容一致。

（五）遵循限制性原则。根据《吉林省国土资源厅转发<关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）>》（吉国土资用发〔2017〕6号）和《国土资源部办公厅关于印发<城镇低效用地再开发规划编制要点>的通知》（国土资厅发〔2017〕47号）文件的要求，严格控制改造开发范围，避免大拆大建。

三、标准制定思路

吉林市城镇低效用地标准制定整体的工作思路是根据各区、开发区外业调研成果以及收集到的基础资料，分析梳理吉林市存量建设用地现状情况，结合各区实际外业调研结果的不同特点，制定吉林市城镇低效用地认定标准。

吉林市城镇低效用地标准制定具体工作思路为：

首先，对全市所有权属清晰的存量建设用地进行全面外业调研，记录每宗存量建设用地的建成情况、建筑物完损情况、停产情况及存在大面积空地情况等；对市住建部门提供的各区棚户区改造范围矢量化，先与各区国土和住建部门核对，然后进行外业调研确定。

其次，梳理分析调研成果，按照外业调研分析成果，结合安监局、经合局等部门提供的资料，将不符合安全生产、停产一年以上等用地纳入吉林市低效工业用地范围，并分类梳理总结确定定性判定指标。

然后，以土地出让合同为依据，用容积率、建筑密度、地均投资强度、单位税收能耗等定量指标作为衡量标准，对指标现状值进行计算排序，选取排名靠后的企业，纳入城镇低效用地范围。

最后，将定性描述放最前面，然后将定量约束条件放后面，全面概括研究确定吉林市城区工作范围内所有城镇低效用地。

四、吉林市城镇低效用地认定标准

按照有利于促进城市产业转型升级、优化城镇建设用地空间布局、提高土地集约利用水平的原则，以对吉林市存量建设用地进行全面调研获取基础资料的基础上，按照定性和定量对吉林市城镇低效用地标准进行认定。

吉林市城镇低效用地认定标准

（一）定性认定标准内容。

1.现状建筑密度大，排水、交通、供电、供暖、通信、环卫等配套基础设施不齐全或年久失修，外观环境差，消防设施不健全、道路狭窄、影响交通、现状低矮破旧存在安全隐患的民居、商铺用地；

2.由于城市布局调整、城市功能疏解等原因，需要搬迁腾退的工业、行政办公等用地；

3.停产一年以上（含一年）的工业用地；

4.建筑结构简陋，布局散乱，严重影响城市形象，不符合安全生产的老破旧厂房；

5.国家《产业结构调整指导目录（2015年本）》中规定的淘汰类产业用地；

6.不符合环保要求的工业用地;

7.不符合安全生产条件的产业用地。

（二）定量认定标准内容。

1.空地率：负相关指标，企业宗地范围内大面积空闲地（除堆场外）面积占宗地总面积的百分比，单位%，数据来源为影像目视解译与实地调研相结合。空地率在50%以上的认定为低效。

2.单位税收能耗：负相关指标，根据《综合能耗计算通则》（GBT2589-2008）中规定以国家统计局每度电折0.404千克标准煤，作为电力消耗折算标准煤系数；以0.0857千克标准煤作为水耗折算标准煤系数。水耗和电耗折算标准煤加和作为总能耗，用总能耗比上企业税收总额表示单位税收能耗，单位千克标准煤/万元。将单位税收能耗指标从小到大排列，按照行业分类筛选相同行业类别中倒数5%认定为低效用地。

3.地均税收：正相关指标，企业全年税收总额与企业用地面积的比例，数据来源于开发区国税局提供的企业税收资料，单位元/公顷。地均税收从大到小排列倒数宗地总数的5%认定为低效。

五、标准使用规则

此标准是基于吉林市城区现状存量建设用地的特点进行编制。

首先，用定性标准判定低效用地地块，符合其中一条的即列入到低效用地范围内，但对于现实改造过程中可能存在较大社会风险或经济风险的以及在规划期内社会经济条件下不具备开发条件的建设用地情况除外。

其次，对于无法用定性指标来衡量的存量建设用地，用定量标准进行判定，定量标准空地率针对全部存量建设用地，大于50%以上的列入低效用地，但确实由于安全生产、消防等原因需要预留大面积空地的用地除外，地均税收、单位税收能耗指标由各区、开发区根据实际情况掌握。