新昌街改造项目B区房屋 

征收补偿方案 

  

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）和《吉林市国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《补偿条例》）的规定，为了公共利益的需要，吉林市昌邑区人民政府拟对：东至莲花小区、南至铁路线、西至吉林大街、北至筑石小区范围内国有土地上的房屋进行征收，制定房屋征收补偿方案如下： 

一、住宅房屋补偿 

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 

（一）货币补偿 

被征收房屋的货币补偿金额，由具有相应资质的房地产价格评估机构，考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定；被征收房屋室内装饰装修价值，委托房地产价格评估机构通过评估确定。 

（二）房屋产权调换 

1、被征收人在签约期限内签订协议并按期搬迁的，给予下列补助和奖励，产权归被征收人所有。 

（1）产权调换房屋的套内建筑面积比征收房屋增加10℅，10℅的面积不足9平方米的，增至9平方米；被征收人不需交付原面积部分的差价款和增加面积部分的价款； 

（2）被征收房屋为被征收人在本市唯一住所的，按照本款第（一）项规定，确定的产权调换房屋套内建筑面积未达到一室设计最小户型面积的，无偿增至一室设计最小户型面积； 

（3）按《补偿条例》规定计算出被征收人应得产权调换房屋的面积后，被征收人可以选择大于且最接近该面积的设计户型（即就近上靠），也可以选择小于该面积的户型。选择就近上靠的，对户型面积超过应得面积部分，按照套内建筑面积每平方米2000元标准交付价款；依法享受城市居民最低生活保障的被征收人，免交上述款项。对户型面积少于应得面积部分，由房屋征收部门按小于部分的面积进行补偿。 

（4）按照房屋所有权证每户给予8000元奖励。 

2、被征收人未在签约期限内签订协议的，不享受相关的补助和奖励政策。由区人民政府按照不低于被征收房屋价值提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 

3、按照《条例》和《补偿条例》的规定确定产权调换房屋的面积后，被征收人仍需增加面积的，应当书面向昌邑区房屋征收经办中心（以下简称区经办中心）提出申请。区经办中心同意其申请的，被征收人对增加部分按照该房屋价值交付价款，产权归被征收人所有。 

按照《条例》和《补偿条例》确定产权调换住宅房屋的面积超过最大设计户型的，被征收人可以选择分套调换，也可以选择对该部分面积给予货币补偿；确定的产权调换住宅房屋面积未超过最大设计户型，被征收人选择分套调换的，应当书面向区经办中心提出申请，区经办中心同意的可以分套调换。 

分套调换合并计算的面积超出确定的产权调换住宅房屋面积部分，被征收人按照该部分房屋价值交付价款。 

4、属于国有委托产、国有拨用产、执行政府规定租金标准的单位自管产的住宅房屋，房屋承租人可以在房屋征收决定公告之日起十五日内按照房改政策购置被征收房屋，并在补偿协议签订前办结房改手续后由区经办中心对其补偿。 

房屋承租人未在规定期限内按照房改政策购房的，实行房屋产权调换，用于产权调换的房屋所有权归被征收人所有；因产权调换发生相关费用由被征收人承担；产权调换房屋交付使用后，被征收人应当与承租人重新签订租赁合同。 

5、自被征收人搬迁之日起到产权调换房屋交付使用之日止，为被征收人的过渡期限。过渡期限不超过24个月。 

6、产权调换房屋由昌邑区人民政府组织建设，建设位置:征收范围内；建设工期24个月。产权调换房屋为期房，小高层，设计户型为：（1）一室一厅建筑面积为52㎡，套内建筑面积40㎡；（2）二室一厅建筑面积分别为73㎡、76㎡、82㎡、97㎡，套内建筑面积分别为56㎡、59㎡、63㎡、75㎡。 

7、产权调换房屋的竣工测绘面积，少于补偿协议约定面积的，少于面积不超过3%的，缺少部分由区经办中心按该部分房屋价值货币补偿被征收人；少于面积超过3%的，被征收人有权要求重新提供产权调换房屋，也可以协商解决。产权调换房屋的竣工测绘面积超过补偿协议约定面积的，超出面积在3%以下（含本数）的，被征收人按该部分房屋价值交付价款；超出面积在3%以上的，被征收人对3%以上部分不交付价款并拥有产权。 

8、产权调换住宅房屋的安置层位，由被征收人按照签订补偿协议顺序号自主选择。 

被征收人在补偿协议约定的期限内未履约，或者昌邑区人民政府作出补偿决定的，由房屋征收部门指定安置层位。 

9、被征收房屋为租赁房屋的，由区经办中心对被征收房屋所有权人补偿，被征收房屋所有权人负责将租赁房屋腾空。 

被征收房屋所有权人与承租人依据相关法律、法规处理租赁关系。 

（三）搬迁费 

按照被征收房屋建筑面积，每平方米17元标准发放搬迁费；被征收房屋建筑面积不足60平方米的，按照60平方米计算。被征收人选择房屋产权调换的，发放两次搬迁费；被征收人选择货币补偿的，发放一次搬迁费。区经办中心负责搬迁的，不支付搬迁费。 

（四）临时安置费（含越冬采暖补助费） 

区经办中心按照下列规定向被征收人支付临时安置费（含越冬采暖补助费）： 

（一）过渡期限内按照被征收房屋建筑面积每月每平方米14元标准发放； 

（二）因区经办中心责任延长过渡期限的，自逾期之月起，按月计发违约金。标准为按照被征收房屋建筑面积，第1月至第12个月，每月每平方米5元；第13个月至第24个月，每月每平方米8元；第25个月及以上的，每月每平方米10元； 

（三）被征收房屋建筑面积不足60平方米的，按照60平方米计算； 

（四）货币补偿的或者产权调换房屋为现房的，一次性发放3个月临时安置费； 

区经办中心提供周转用房的，不支付临时安置费。 

（五）用于经营活动的住宅房屋的停产停业损失补偿 

依法取得营业执照记载的营业场所为住宅房屋，正在经营且依法纳税的，除按照住宅房屋给予补偿外，区经办中心还应当按照下列规定向被征收人支付一次性停产停业损失补偿： 

（一）对从事商业、服务业的，在签约期限内签订协议并搬迁的，按照被征收房屋价值的20%补偿；未在签约期限内签订协议或者未按期搬迁的，按照被征收房屋价值的5%补偿； 

（二）对从事生产加工业的，在签约期限内签订协议并搬迁的，按照被征收房屋价值的的15%补偿；未在签约期限内签订协议或者未按期搬迁的，按照被征收房屋价值的3%补偿； 

（三）对从事公司办公、仓储等其他经营性活动的，在签约期限内签订协议并搬迁的，按照被征收房屋价值的10%补偿；未在签约期限内签订协议或者未按期搬迁的，按照被征收房屋价值的1%补偿； 

二、非住宅房屋补偿 

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 

（一）货币补偿 

被征收房屋的货币补偿金额，由具有相应资质的房地产价格评估机构，考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定；被征收房屋室内装饰装修价值，委托房地产价格评估机构通过评估确定。 

（二）房屋产权调换 

1、非住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，产权调换房屋建筑面积不得小于被征收房屋建筑面积。依据有关法律、法规以及规划要求，需要改变产权调换地点、安置层位的，由区经办中心与被征收人协商解决。 

2、非住宅房屋被征收人选择房屋产权调换，在签约期限内签订协议并按期搬迁的，按以下方法计算、结清差价； 

①被征收房屋与产权调换房屋为相同建筑结构的,原建筑面积部分互不结算差价；对产权调换房屋建筑面积超出应得面积部分，由被征收人与区经办中心按照该房屋的价值结算差价。 

② 产权调换房屋建筑结构优于被征收房屋的，对原建筑面积部分，被征收人按每平方米1000元交付差价；对产权调换房屋建筑面积超出应得面积部分，由被征收人与区经办中心按该房屋价值结算差价。 

（三）搬迁费 

征收非住宅房屋，机器设备、物资等搬迁费用，由区经办中心与被征收人协商确定；协商不成的，可以委托评估机构通过评估确定。区经办中心负责搬迁的，不支付搬迁费。 

（四）停产停业损失补偿 

征收营业执照记载为经营场所的非住宅房屋，被征收人依法纳税且因征收房屋造成停产停业损失的，区经办中心应当按照下列规定向被征收人支付停产停业损失补偿： 

1、停产停业损失补偿费=（应纳税月平均所得额-月平均纳税额）×过渡期限（月）； 

2、使用被征收房屋获得的应纳税所得额或者纳税额不能依法确定的，停产停业损失补偿费=被征收房屋价值×8‰×过渡期限（月）； 

3、因区经办中心的责任延长过渡期限的，自逾期之月起，按月计发违约金，标准为被征收房屋价值的3‰； 

4、实行货币补偿、区经办中心提供周转用房、产权调换房屋为现房的，按停产停业3个月支付一次性损失补偿费。 

（五）临时安置费（含越冬采暖补助费） 

征收营业执照载明的营业场所以外的其它非住宅房屋，区经办中心按照下列规定向被征收人支付临时安置费（含越冬采暖补助费）： 

1、临时安置费=被征收房屋价值×5‰×过渡期限（月）； 

2、因区经办中心的责任延长过渡期限的，自逾期之月起，按月计发违约金，标准为被征收房屋价值的2‰； 

3、货币补偿或者产权调换房屋为现房的，按过渡期限3个月支付一次性临时安置费； 

4、区经办中心提供周转用房的，不支付临时安置费。 

三、签约期限 

签约期限15日。签约期限的起始时间为区经办中心在房屋征收范围内公布分户评估报告之日。 

四、共有、抵押、交易、产权人下落不明等特殊房屋的处理 

（一）被征收房屋由两个以上单位或者个人共有的，共有人共同作为被征收人。 

（二）征收设有他项权利的房屋，由设定他项权利的当事人依据相关法律法规的规定协商确定补偿方式及补偿对象。 

（三）被征收房屋已通过买卖、赠与等民事行为发生权属变更、转移，但未依法办理房屋权属变更、转移登记的，被征收房屋权属证书登记的产权人，法定权利人向房屋征收部门提交已发生法律效力的法律文书并经确认为新的房屋权属人的，该法定权利人为被征收人。 

（四）区经办中心与被征收人无法取得联系的，将通过在《法制日报》等全国性主要媒体予以公告，公告期限为三十日。公告期限届满三十日后，被征收人仍无法取得联系的，由区经办中心报请区人民政府依照相关规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在吉林市建设信息网和房屋征收范围内予以公告。补偿决定规定的搬迁期限届满后，由区经办中心向公证机关办理证据保全，并组织对被征收房屋实施征收。 

房屋征收后，被征收人向区经办中心主张权利的，区经办中心应按照补偿决定对被征收人予以补偿。 

五、征收范围内房屋调查登记 

区经办中心从2013年10月16日至2013年10月24日对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。因被征收人不配合而造成调查结果失实或者其他后果的，由被征收人承担相应责任。调查结果将在房屋征收范围内向被征收人公布。被征收人对调查结果有异议的，应当在调查结果公布之日起三日内，向区经办中心提出书面申请。区经办中心将组织调查核实，并将调查核实结果予以公布。 

六、房屋征收范围内未经登记建筑有下列情形之一的，视为合法建筑。 

1、自1984年1月5日（国务院《城市规划条例》实施时间）前建造的，有市、县（市）、区人民政府及其有关部门出具的合法有效的历史文件（包括审批文件、规划批件附图、处罚文书、文字档案、测绘资料等）。 

2、1984年1月5日以后建造的，已依法取得建设工程规划许可证并按照其规定建造的工程。 

3、由铁路部门、解放军和武警部队自行管理的合法建筑。 

七、产权调换房屋的权属登记 

产权调换房屋依据房屋征收补偿协议，按照竣工测绘建筑面积办理产权调换房屋房屋权属登记。产权调换房屋初始登记（总登记）由昌邑区人民政府组织在产权调换房屋竣工交付使用之日起六个月内办结。被征收人的产权调换房屋权属登记（分登记）在房屋初始登记办结之日起30日内，由甲方组织一次性集中办理；因被征收人原因未办理的，由被征收人自行办理。 

八、房屋征收评估 

（一）评估时点 

房屋征收评估时点为房屋征收决定公告之日。 

（二）征招评估机构与结果公布 

区经办中心在2013年10月16日将拟征收项目的名称、范围、户数、建筑面积、联系方式等相关情况通过吉林市建设信息网予以公布。具有相应资质的评估机构自公布之日起15日内，可以向区经办中心报名参加房屋征收评估活动。 

报名之后，区经办中心应当在吉林市建设信息网和房屋征收范围内公布申请参加该项目评估的具有相应资质评估机构名单、基本情况。 

（三）评估机构选定方法 

评估机构由区经办中心组织被征收人协商选定。区经办中心应当提前3日将协商选定评估机构的时间、地点、程序等相关事宜告知被征收人。被征收人应当持房屋权属证书，在规定时间到规定地点参加协商。参加协商的被征收人数不得少于被征收人总数的三分之二，50％以上参加协商的被征收人选择的评估机构为该项目选定的房地产价格评估机构。 

协商选定不成的，由区经办中心组织通过摇号或者抽签的方式确定评估机构，并由公证机关现场公证。 

（四）委托评估和评估机构公示 

评估机构选定或者确定后，由区经办中心作为委托人，向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。 

区经办中心应当将受托的评估机构资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书复印件在吉林市建设信息网和房屋征收范围内公布。 

（五）评估机构实地踏查与资料收集 

评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋入户进行实地查勘，调查被征收房屋状况，并通过拍摄等方式取得影像资料，做好实地查勘记录。 

被征收人应当配合注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。 

区经办中心、被征收人和房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。因被征收人的原因不能对被征收房屋入户进行实地查勘或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由区经办中心、注册房地产估价师和无利害关系的第三人鉴证，有关情况应当在评估报告中说明。 

（六）评估结果的复核和鉴定 

1、被征收人或者区经办中心对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构提出复核评估申请书并具体说明对评估报告的异议内容。原评估机构应当自收到复核评估申请书之日起10内对评估结果进行复核。复核后改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。 

2、被征收人或者区经办中心对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自得知复核结果之日起10日内，向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 

九、达不成补偿协议的处理 

（一）区经办中心与被征收人在签约期限内达不成补偿协议，或者无产权关系证明、暂时无法考证产权的合法所有人、因产权关系正在诉讼等被征收房屋所有权人不明确的，由区经办中心报请区人民政府依照《条例》和《补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。 

（二）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，昌邑区人民政府依法申请人民法院强制执行。 

（三）被征收房屋所有权人不明确，在补偿决定规定的行政诉讼期限内仍无法定权利人依法主张权利的，昌邑区人民政府依法申请人民法院强制执行。被征收房屋所有权人明确后，区经办中心应当按照补偿决定对被征收人予以补偿。 

十、法律责任 

（一）征收工作人员责任 

房屋征收实施单位及其工作人员在房屋征收与补偿工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、擅自提高补偿标准、擅自转让或者变相转让受托房屋征收业务的，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其它直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 

（二）被征收人责任 

被征收人采取聚众闹事、妨害交通、影响党政机关正常工作秩序、暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，以及采取伪造文书、恶意串通等违法方式骗取征收补偿，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超出征收补偿方案补偿的部分，由有关部门责令限期退还。 

（三）评估机构及其工作人员责任 

评估机构或者估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，由有权处置的部门吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 

十一、其他事项 

（一）、签订补偿协议时，被征收人应当将被征收房屋权属证书或者国有拨用房屋使用证以及土地使用证等交付区经办中心。区经办中心应当在房屋拆除后30日内，持征收决定、征收补偿协议或者征收补偿决定，到房屋、土地登记机构依法办理注销手续。 

（二）、有关行政管理部门应当依据被征收人的申请将物业专项维修资金的结余款退换被征收人。 

十二、保障措施 

昌邑区人民政府对低保、特困等生活困难群体的保障性政策。 

本方案自公布之日起征求公众意见，征求意见期限30日。被征收人如对本方案有意见或建议，请在征求意见期限内持本人身份证明和房屋权属证明，将意见或建议以书面形式提交区经办中心，办公地点：昌邑区新上海东路40号，联系电话 0432-66491999。 

征求意见期间，区经办中心在征收现场设立现场办公室，联系电话：15590078005，被征收人可到现场办公室咨询房屋征收相关事宜；区政府设立投诉举报电话0432-66491999，区经办中心及其工作人员在工作中存在违法违规问题的，被征收人可及时投诉举报。 

注：最终户型以征收结束时签订的征收协议的户数和面积调整后的设计为准。 

  

吉林市昌邑区人民政府 

2013年10月16日